Під час війни у Києві та області будується значно менше житла, ніж до повномасштабного вторгнення. Так, за даними ЛУН, минулого року у столиці було введено в експлуатацію на 15% менше квартир, ніж у 2022 році, у Київській області — на 35%, повідомляє Київщина 24/7.
Чи варто за таких умов очікувати стабілізації цін на первинці? Або ціна на квадратні метри навпаки може вирости у цьому році?
У 2023 році девелопери переважно добудовували розпочаті раніше ЖК, а нових проєктів на первинці Києва та області з`явилося небагато. За статистикою фахівців ринку нерухомості, з 90% ЖК у столиці, які будувалися до початку повномасштабних воєнних дій, відновилася приблизно половина.
«Відчувається дефіцит нових квадратних метрів. Адже затримка на первинному ринку нерухомості в середньому становить 12−18 місяців, і характерна вона для 60% ЖК», – розповів рієлтор Дмитро Коротько.
Втім, у 2023 році були й рекордсмени за приростом новобудов. Наприклад, порівняно з 2022 роком у Дніпрі ввели в експлуатацію на 34% більше житла, у Тернополі – на 76%, у Полтаві – на 36%, а у Черкасах – у понад чверть більше об’єктів, ніж минулого року.
Що буде з цінами?
За даними інвестиційно-девелоперської компанії City One Development, середні ціни на первинному ринку нерухомості Києва наприкінці 2023 року становили на 5% нижче, ніж рік тому, і на 1,5% нижче від довоєнних показників. При цьому преміумклас просів на 12%, бізнес-клас – на 7%. У бюджетних сегментах вартість квадратних метрів навпаки зросла: економклас +5%, комфорт-клас +2%.
Своєю чергою, у DIM.RIA зафіксували у грудні минулого року середню ціну за квадратний метр у Києві близько 57 – 58 тисяч гривень за кв. м. У Київській області вартість кв. м стартувала від 31 450 грн, найдорожчий кв. м в області коштував 132 300 грн.
«В Україні у 2024 році зростатимуть ціни на нерухомість у деяких областях, зокрема, на Київщині. Це пов’язано з тим, що столиця привертає увагу внутрішньо переміщених осіб і тих, хто повертається з-за кордону. Отже, поступово з західних областей попит на житло переміщується до Києва та області», – розповідає Олег Поліщук, експерт з нерухомості.
З ним згоден Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».
«Динаміка росту цін залежить від десятків факторів як економічного, так і неекономічного характеру і врахувати їх вплив, на сьогодні, просто неможливо. Проте, сценарій зростання ціни в коридорі від 10 до 25%, за умови відсутності великих соціальних, економічних та військових потрясінь, береться нами за основу», – підкреслив експерт.
Знижки не заплановані
Всупереч розповсюдженій думці, що забудовники під час війни будуть робити значні дисконти в умовах обмеженого попиту, цього не сталось. Адже попит на новобудови в столичному регіоні та передмісті мав позитивну динаміку.
«Впевненість у майбутніх продажах дають щоденні запити, які надходять від охочих купити житло за програмою іпотечного кредитування «єОселя» та за сертифікатами програми «єВідновлення». Ми вбачаємо великий потенціал у цих програмах, за умови їх подальшого активного фінансування державою. Також варто розуміти, що є собівартість будівництва, і вона напряму впливає на ціну пропонованої нерухомості. Зараз забудовники просто вимушені поступово перекладати зростаючі витрати на вартість квадратного метра, в першу чергу для того, щоб виконати свої зобовʼязання перед інвесторами», – розповів Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість».
Дійсно, «єОселя» стимулює розвиток ринку нерухомості. Так, у столиці та області на первинці підтримують попит державна пільгова іпотека та програми компенсації за втрачене та пошкоджене житло.
Зокрема, за даними Міністерства економіки, в Україні пільгові іпотечні кредити за програмою «єОселя» на майже 10 млрд грн вже отримали 6411 родин. При цьому понад 1000 родин взяли кредити на умовах масової іпотеки, яка з серпня минулого року доступна всім українцям, що не мають власного житла або потребують покращення житлових умов.
Також у листопаді 2023 року стартувала видача сертифікатів за зруйноване житло, тому потенційно Київ та Київський регіон можуть акумулювати на себе левову частку цього попиту, це сприятиме зростанню обсягів продажу і, відповідно, стимулюватиме зростання цін на квартири у новобудовах.
На думку Антона Мирончука, враховуючи зазначене, всі сегменти первинної нерухомості протягом 2024 року будуть вимушені коригувати ціни у бік зростання. Регулярно переоцінка буде відбуватися в проєктах економ та середнього класу, оскільки на відміну від бізнес- й еліт-нерухомості, вони мають меншу різницю між собівартістю будівництва і ціною продажу.
Що впливає на ціну квадратного метра?
Зараз ціни на нерухомість насамперед залежать від віддаленості локації від лінії фронту та бойових дій на її території. Водночас Антон Мирончук, СЕО інвестиційної групи «Молодість» зазначив, що на вартість квадратного метра впливає дуже багато факторів, основними з яких є:
– Зміна та ускладнення звичних логістичних ланцюгів постачання, які призвели до стрімкого росту собівартості матеріалів та комплектуючих;
– Дефіцит кваліфікованої робочої сили та спец техніки;
– Подорожчання вартості робіт та послуг;
– Стабілізація попиту на первинному ринку нерухомості;
– Зменшення кількості якісних пропозицій на ринку новоствореного житла;
– Курс валют та інфляційні процеси в країні, економічні очікування.
– Активність бойових дій, частота та інтенсивність ворожих обстрілів по наших містах, успіхи на фронті української армії. Ця група факторів – найнепередбачуваніша та нині має чи не найбільший вплив на настрої покупців.
Отже, час значних, вимушених дисконтів на первинку вже минув. Ринок поступово стабілізується. Звичайно, війна триває та перед нами ще безліч викликів, але на сьогодні, передумов для зменшення вартості квадратного метра, в умовно безпечних регіонах, немає. А в комплексах, де зосереджений високий рівень попиту з активними темпами будівництва, відсоток зростання ціни на житло буде найвищим.
